اسلام آباد کے لیے جامع ’’ون ونڈو، ون ٹائم‘‘ تکمیل سرٹیفکیٹ اور جائیداد ریگولرائزیشن پروگرام

غور  کے لیے ایک خیالی دستاویز

دارالحکومت ڈویلپمنٹ اتھارٹی (سی ڈی اے)، اسلام آباد کی بنیادی منصوبہ بندی، ترقیاتی اور بلدیاتی اتھارٹی کی حیثیت سے، اضافی قیمتی اراضی کی فروخت پر بنیادی انحصار کیے بغیر اپنی مالی پوزیشن مضبوط بنانے کا ایک اہم موقع رکھتی ہے۔

 کیپیٹل ڈیولپمنٹ اتھارٹی (سی ڈی اے) اسلام آباد کی بنیادی منصوبہ بندی، ترقی اور میونسپل اتھارٹی کے طور پر، بنیادی طور پر اضافی زمین پر انحصار کیے بغیر اپنی مالی پوزیشن کو مضبوط کرنے کا کافی موقع رکھتی ہے۔ آمدنی کا ایک ممکنہ طور پر اہم ذریعہ اسلام آباد کے موجودہ تعمیر شدہ ماحول میں ہے: تجارتی اور رہائشی جائیدادیں جن کی تعمیر، تکمیل کا سرٹیفیکیشن، بلڈنگ پلان کی تعمیل، زمین کے استعمال کی حیثیت یا مالی ذمہ داریوں کو مکمل طور پر باقاعدہ نہیں بنایا گیا ہے۔

مجوزہ ’’ سی ڈی اے ون ونڈو کمپلیشن سرٹیفکیٹ اینڈ پروپرٹی ریگولرائزیشن پروگرام‘‘ ایک منظم، شفاف اور مقررہ مدت پر مبنی طریقہ کار فراہم کرے گا جس کے ذریعے اہل جائیداد مالکان اپنی جائیدادوں کو رضاکارانہ طور پر ریگولرائز کروا سکیں گے تمام قانونی طور پر عائد واجبات ادا کر سکیں گے اور تکمیل کا سرٹیفکیٹ حاصل کر سکیں گے۔

پروگرام کا بنیادی اصول سادہ ہونا چاہیے:

شناخت → تصدیق → تعین → ریگولرائزیشن → وصولی → سرٹیفیکیشن → نگرانی → نفاذ

اس اقدام کو محض آمدنی میں اضافے کی ایک کوشش نہیں سمجھنا چاہیے۔ اس کے ساتھ بیک وقت پانچ اسٹریٹجک مقاصد حاصل ہونے چاہئیں:

آمدنی میں اضافہ

تعمیراتی اور منصوبہ بندی سے متعلق قوانین کی پابندی

سی ڈی اے کے جائیداد ریکارڈ کی ڈیجیٹلائزیشن

بہتر عوامی خدمات

مستقبل میں آمدنی کے ضیاع کی روک تھام

اہم بات یہ ہے کہ تمام فیسیں، جرمانے، ریگولرائزیشن کے طریقہ کار اور مراعات صرف متعلقہ قوانین، قواعد و ضوابط اور منظور شدہ سی ڈی اے پالیسیوں کے دائرہ اختیار میں رہتے ہوئے مقرر کیے جائیں۔

پس منظر

اسلام آباد پاکستان کے اہم ترین شہری مراکز اور وفاقی دارالحکومت کی حیثیت رکھتا ہے۔ گزشتہ کئی دہائیوں کے دوران شہر کے تعمیر شدہ ماحول میں نمایاں توسیع ہوئی ہے، جس کے نتیجے میں ہزاروں تجارتی اور رہائشی جائیدادیں وجود میں آئی ہیں۔

شہر کی ترقی کے ساتھ ساتھ ریگولیٹری تقاضے بھی مزید پیچیدہ ہوئے ہیں، جن میں شامل ہیں:

منظور شدہ تعمیراتی نقشے؛

کورڈ ایریا؛

عمارت کی اونچائی؛

منزلوں کی تعداد؛

پارکنگ؛

اراضی کا استعمال؛

کمرشلائزیشن؛

تکمیل کا سرٹیفکیٹ؛

بلڈنگ کوڈ کی پابندی؛

ماحولیاتی تقاضے؛

فائر اور لائف سیفٹی؛

انفراسٹرکچر سے متعلق ذمہ داریاں؛ اور

سی ڈی اے کے واجب الادا قانونی چارجز۔

تاہم ممکن ہے کہ کوئی جائیداد عملی طور پر مکمل ہو کر استعمال میں آ چکی ہو، لیکن اس کی ریگولیٹری فائل ابھی تک مکمل نہ ہوئی ہو۔

اس صورت حال سے درج ذیل خلا پیدا ہوتا ہے:

عملی ترقی → ریگولیٹری تعمیل → مالی تصفیہ → تکمیل کا سرٹیفکیٹ

اب سی ڈی اے کو اس خلا کو منظم انداز میں پرکرنا چاہیے۔

پالیسی مسئلہ

موجودہ نظام میں ایسی جائیدادیں موجود ہو سکتی ہیں جہاں:

بروقت تکمیل کے سرٹیفکیٹ حاصل نہیں کیے گئے؛

منظور شدہ تعمیراتی نقشے دستیاب یا مکمل نہیں؛

اصل تعمیر منظور شدہ نقشے سے مختلف ہے؛

اضافی کورڈ ایریا تعمیر کیا گیا ہے؛

اضافی منزلیں تعمیر کی گئی ہیں؛

منظور شدہ اراضی کا استعمال تبدیل کیا گیا ہے؛

کمرشل سرگرمی مکمل ریگولیٹری منظوری کے بغیر جاری ہے؛

پارکنگ یا کھلی جگہ سے متعلق تقاضے پورے نہیں کیے گئے؛

واجب الادا چارجز باقی ہیں؛ یا نفاذ کی کارروائیاں طویل عرصے سے زیر التوا ہیں۔

ایسے معاملات نہ صرف منصوبہ بندی اور گورننس کے لیے چیلنج ہیں بلکہ ممکنہ طور پر ریونیو مینجمنٹ کی کمزوری بھی ظاہر کرتے ہیں۔ لہٰذا پالیسی کا بنیادی سوال یہ ہے سی ڈی اے کس طرح اسلام آباد کی جائیدادوں کی شناخت، جانچ اور قانونی طور پر واجب الادا تمام بقایاجات کی وصولی کے ساتھ ساتھ شہر کے تعمیر شدہ ماحول کو ریگولیٹری تقاضوں کے مطابق لا سکتا ہے؟

پالیسی کا مقصد

بنیادی مقصد ایک جامع، شفاف اور ٹیکنالوجی پر مبنی نظام قائم کرنا یا ہونا چاہیے جس کے ذریعے اسلام آباد کی ہر اہل جائیداد کو ایک واضح ریگولیٹری اور مالی حیثیت دی جا سکے۔

پروگرام کو یقینی بنانا چاہیے کہ:

ہر جائیداد معلوم ہو۔
ہر منظور شدہ نقشہ ریکارڈ پر ہو۔
ہر اہم انحراف کی نشاندہی ہو۔
ہر قانونی چارج کا تعین ہو۔
ہر اہل جائیداد کو تعمیل کا موقع دیا جائے۔
ہر مکمل طور پر تعمیل کرنے والی جائیداد کو سرٹیفکیٹ جاری کیا جائے۔
سی ڈی اے کو واجب الادا ہر قانونی رقم وصول کی جائے۔
اور مسلسل خلاف ورزی کرنے والوں کے خلاف قانون کے مطابق کارروائی کی جائے۔

مجوزہ پروگرام

تجویز ہے کہ سی ڈی اے ون ونڈو کمپلیشن سرٹیفکیٹ اینڈ پروپرٹی ریگیولریشن پروگرام پروگرام کرے: یہ پروگرام ایک خصوصی، مقررہ مدت پر مبنی تعمیلی اقدام کے طور پر شروع کیا جائے، جس کے بعد مستقل ادارہ جاتی اصلاحات نافذ کی جائیں۔

بنیادی اصول

ایک ونڈو + ایک ڈیجیٹل فائل + ایک ذمہ دار افسر + ایک مشترکہ مالی تعین + ایک مقررہ ڈیڈ لائن + ایک نفاذی فریم ورک

قابل اطلاق قانون کے تحت پروگرام میں درج ذیل جائیدادیں شامل کی جا سکتی ہیں:

تجارتی جائیدادیں

کمرشل پلازے

مراکز/مارکیٹس

بلیو ایریا کی عمارتیں

شاپنگ سینٹرز

ہوٹلز

ریستوران

دفاتر

مخلوط استعمال کی عمارتیں

اہل ادارہ جاتی/تجارتی ڈھانچے

رہائشی جائیدادیں

مکانات

اضافی منزلیں

توسیعات

ذیلی تعمیرات

اہل تبدیل شدہ جائیدادیں

وہ جائیدادیں جنہیں تکمیل کے سرٹیفکیٹ کی ضرورت ہے

تعمیراتی نقشے سے متعلق زیر التوا معاملات والی جائیدادیں

’’ون ونڈو‘‘ طریقہ کار

جائیداد کے مالک کو بار بار مختلف سی ڈی اے دفاتر کے چکر نہیں لگانے چاہئیں ایک مخصوص ون ونڈو سیل درخواست وصول کرے اور متعلقہ شعبوں کے ساتھ اندرونی رابطہ کاری کرے۔

ہر کیس کے لیے:

ایک درخواست

ایک معیاری درخواست فارم۔

ایک ڈیجیٹل فائل

تمام دستاویزات، معائنہ رپورٹس، تصاویر، منظوریوں، نوٹسز اور اسیسمنٹس الیکٹرانک شکل میں محفوظ ہوں۔

ایک کیس آفیسر

ایک نامزد افسر کیس کی مجموعی رابطہ کاری کا ذمہ دار ہو۔

ایک مشترکہ ڈیمانڈ اسٹیٹمنٹ

تمام قابل اطلاق قانونی چارجز ایک ہی بیان میں درج کیے جائیں۔

ایک مقررہ مدت

ہر مرحلے کے لیے واضح پراسیسنگ ٹائم مقرر ہو۔

ایک حتمی فیصلہ

جائیداد کے مالک کو واضح فیصلہ فراہم کیا جائے:

سرٹیفائیڈ / ریگولرائزڈ / مزید تعمیل درکار / نفاذی کارروائی درکار

جائیداد کی شناخت اور تصدیق

سی ڈی اے کو پہلے ایک جامع جائیداد انوینٹری تیار کرنی چاہیے۔

ابتدائی ڈیٹا بیس میں درج ذیل جائیدادوں کی نشاندہی کی جائے:

جن کے پاس تکمیل کے سرٹیفکیٹ نہیں؛

جن کی تکمیل کی درخواستیں زیر التوا ہیں؛

جن میں تعمیراتی نقشے سے انحراف موجود ہے؛

جن کے کمرشلائزیشن معاملات حل طلب ہیں؛

جن کے منظور شدہ نقشے دستیاب یا باآسانی قابل رسائی نہیں؛

جن کے واجبات باقی ہیں؛

جو مقدمات کا حصہ ہیں؛

جن کے خلاف نفاذی کارروائی جاری ہے؛ اور

جو ممکنہ حفاظتی خطرات کی حامل ہیں۔

100 سے زائد تجارتی عمارتوں اور تقریباً 4,000 رہائشی جائیدادوں کے حوالے سے رپورٹ کیے گئے اعداد و شمار کو سرکاری پالیسی یا مالی تخمینوں میں استعمال کرنے سے پہلے سی ڈی اے کے ریکارڈ کے ذریعے آزادانہ طور پر تصدیق کیا جانا چاہیے۔

ڈیجیٹل پراپرٹی کمپلائنس رجسٹر

اس اصلاحات کی بنیاد ایک:

سی ڈی اے ڈیجیٹل پروپرٹی کمپلائنس رجسٹر ہونا چاہیے۔

ہر جائیداد کا ایک منفرد ڈیجیٹل پروفائل بنایا جائے، جس میں جہاں قانونی اور انتظامی طور پر مناسب ہو، درج ذیل معلومات شامل ہوں:

پراپرٹی/پلاٹ نمبر

سیکٹر اور مقام

پلاٹ کا رقبہ

منظور شدہ اراضی کا استعمال

منظور شدہ تعمیراتی نقشہ

منظور شدہ کورڈ ایریا

اصل کورڈ ایریا

منزلوں کی تعداد

عمارت کی اونچائی

منظور شدہ استعمال

موجودہ استعمال

تکمیل سرٹیفکیٹ کی حیثیت

واجب الادا رقم

نوٹسز

خلاف ورزیاں

معائنہ کی تاریخ اور ریکارڈ

عدالتی مقدمات کی حیثیت

نفاذی کارروائی کی حیثیت

متعلقہ میونسپل/پراپرٹی ٹیکس معلومات

حتمی تعمیلی حیثیت

یہ ڈیٹا بیس جائیداد کی تعمیل کا بنیادی عملی ریکارڈ بننا چاہیے۔

جی آئی ایس پر مبنی تصدیق

ڈیجیٹل رجسٹر کو جی آئی ایس ٹیکنالوجی اور جہاں مناسب ہو سیٹلائٹ یا فضائی تصاویر کے ساتھ مربوط کیا جائے۔

جی آئی ایس پر مبنی تجزیہ درج ذیل ممکنہ تضادات کی نشاندہی میں مدد دے سکتا ہے:

اضافی تعمیرات؛

اضافی منزلیں؛

نمایاں توسیعات؛

اراضی کے استعمال میں تبدیلی؛

تعمیر شدہ رقبے میں اضافہ؛

رہائشی علاقوں میں کمرشل سرگرمی؛ اور دستیاب ریکارڈ سے مختلف تعمیرات۔

جی آئی ایس کو صرف خطرے کی نشاندہی اور تصدیق کے ایک آلے کے طور پر استعمال کیا جائے، قانونی طور پر ضروری فزیکل انسپیکشن کے متبادل کے طور پر نہیں۔

تکنیکی جائزہ

ریگولرائزیشن کی ضرورت رکھنے والی ہر جائیداد کا مناسب تکنیکی جائزہ لیا جائے۔

کیس کی نوعیت کے مطابق معائنہ ٹیم میں شامل ہو سکتے ہیں:

آرکیٹیکٹس؛

اسٹرکچرل انجینئرز؛

ٹاؤن پلانرز؛

بلڈنگ کنٹرول ماہرین؛

فائر سیفٹی ماہرین؛

ماحولیاتی ماہرین؛ اور

قانونی افسران۔

معائنہ کے دوران:

منظور شدہ نقشہ بمقابلہ اصل تعمیر کا موازنہ کیا جائے۔

رپورٹ میں واضح طور پر درج ہو:

تعمیلی عناصر؛

انحرافات؛

قابلِ ریگولرائزیشن امور؛

ناقابلِ ریگولرائزیشن خلاف ورزیاں؛

حفاظتی خدشات؛

قابل اطلاق چارجز؛ اور

مطلوبہ اصلاحی اقدامات۔

بلند عمارتیں اور بڑی تجارتی عمارتیں

بلند عمارتوں اور بڑی تجارتی عمارتوں کو ترجیح دی جانی چاہیے کیونکہ ان کی:

معاشی اہمیت؛

آبادی کا زیادہ ارتکاز؛

ممکنہ حفاظتی خطرات؛

بلند مالیتی جائیداد کی بنیاد؛ اور ممکنہ طور پر بڑے مالی واجبات اہمیت رکھتے ہیں۔

پروگرام کے تحت ایک مخصوص میجر بلڈنگ کمپلائنس یونٹ قائم کیا جا سکتا ہے۔

ترجیح ان عمارتوں کو دی جائے جہاں:

اضافی منزلوں کا شبہ ہو؛

پارکنگ کے تقاضے حل طلب ہوں؛

فائر سیفٹی کے مسائل موجود ہوں؛

استعمال تبدیل ہو چکا ہو؛

بڑے انحرافات موجود ہوں؛ یا عمارت کے بڑے پیمانے پر استعمال میں ہونے کے باوجود تکمیل کا سرٹیفکیٹ زیر التوا ہو۔

رہائشی جائیدادوں کی ریگولرائزیشن

رہائشی جائیدادیں پروگرام کا دوسرا بڑا شعبہ ہونا چاہیے۔

سی ڈی اے کو ان جائیدادوں کی نشاندہی کرنی چاہیے جہاں:

تکمیل کے سرٹیفکیٹ موجود نہیں؛

تعمیراتی ریکارڈ نامکمل ہیں؛

اضافی تعمیرات موجود ہیں؛

توسیعات کی گئی ہیں؛

اضافی منزلیں تعمیر کی گئی ہیں؛

منظور شدہ نقشے موجود نہیں یا قابل تصدیق نہیں؛ یا دیگر ریگولیٹری معاملات حل طلب ہیں۔

اس سلسلے میں تناسبی اور متوازن طریقہ کار اپنایا جائے۔

معمولی اور تکنیکی طور پر ریگولرائز ہونے والی خلاف ورزیوں کو آسان طریقہ کار کے ذریعے حل کیا جائے، جبکہ بڑی یا غیر محفوظ خلاف ورزیوں کے لیے تفصیلی تکنیکی جانچ ضروری ہو۔

منظور شدہ تعمیراتی نقشے کے بغیر جائیدادیں

ایک علیحدہ کیٹیگری نو اپرووڈ پلان/ ان ویری فائڈ کنسٹرکشن قائم کی جائے:

ایسی جائیدادوں کو خودکار طور پر نہ تو تعمیلی قرار دیا جائے اور نہ ہی غیر تعمیلی۔

ان کے لیے درج ذیل عمل اختیار کیا جائے:

دستاویزی تصدیق

موقع پر پیمائش

منصوبہ بندی کا جائزہ

بلڈنگ کوڈ کا جائزہ

ضرورت کے مطابق اسٹرکچرل/سیفٹی اسیسمنٹ

ریگولرائزیشن کے امکان کا تعین

قانونی چارجز کا تعین

سرٹیفیکیشن یا نفاذی کارروائی

جہاں قانون کے تحت ریگولرائزیشن ممکن ہو، جائیداد کے مالک کو تعمیل کا واضح راستہ فراہم کیا جائے۔

جہاں تعمیر بنیادی طور پر ناقابلِ اجازت یا غیر محفوظ ہو، وہاں قانون کے مطابق نفاذی کارروائی کی جائے۔

ریونیو اسیسمنٹ فریم ورک سی ڈی اے کو ایک خودکار اور قانونی طور پر توثیق شدہ اسسمنٹ انجن تیار کرنا چاہیے۔

جائیداد اور قابل اطلاق قانونی فریم ورک کے مطابق اس میں شامل ہو سکتے ہیں:

تکمیل سے متعلق فیس؛

اسکرونٹی فیس؛

ریگولرائزیشن چارجز؛

اضافی کورڈ ایریا چارجز؛

کمرشلائزیشن چارجز؛

ترقیاتی/انفراسٹرکچر چارجز؛

مقررہ جرمانے؛

واجب الادا جائیداد سے متعلق دیگر واجبات؛

قابل اطلاق میونسپل/سروس چارجز؛ اور

دیگر قانونی طور پر مجاز رقوم۔

سسٹم کو ایک مشترکہ اور جامع ڈیمانڈ اسٹیٹمنٹ تیار کرنا چاہیے۔

کسی افسر کو جائیداد کی مالی ذمہ داری کا تعین کرنے میں غیر محدود صوابدید حاصل نہیں ہونی چاہیے۔

آمدنی قانون کے مطابق ہونی چاہیے

یہ پروگرام مضبوط قانونی بنیادوں پر قائم ہونا چاہیے۔

سی ڈی اے کو عملدرآمد سے قبل ایک قانونی جائزہ کا طریقہ کار قائم کرنا چاہیے تاکہ یہ طے کیا جا سکے:

اس وقت کون سے چارجز وصول کیے جا سکتے ہیں؛

ہر چارج کی قانونی بنیاد کیا ہے؛

قابل اطلاق شرحیں کیا ہیں؛

جرمانہ عائد کرنے کا قانونی اختیار کیا ہے؛

کن حالات میں ریگولرائزیشن کی اجازت ہے؛

آیا اقساط کی سہولت دی جا سکتی ہے؛

آیا کسی جرمانے میں قانونی طور پر کمی کی اجازت دی جا سکتی ہے؛ اور

ایسے اقدامات کی منظوری کا مجاز فورم کون سا ہے۔

کسی قانونی/مقررہ چارج کو محض انتظامی حکم کے ذریعے معاف نہیں کیا جانا چاہیے۔

رضاکارانہ تعمیل کی مدت

مجاز اتھارٹی کی منظوری سے سی ڈی اے 30 سے 60 دن کی رضاکارانہ تعمیل کی مدت متعارف کرا سکتا ہے۔

مرحلہ اول — پہلے 30 دن

جائیداد مالکان:

زیر التوا معاملات ظاہر کریں؛

درخواستیں جمع کرائیں؛

دستیاب دستاویزات فراہم کریں؛

معائنہ کی درخواست دیں؛ اور

تعمیلی عمل میں شامل ہوں۔

مرحلہ دوم — اگلے 30 دن

سی ڈی اے:

معائنہ کرے؛

ریکارڈ کی تصدیق کرے؛

قانونی واجبات کا حساب کرے؛

اصلاحی اقدامات کی نشاندہی کرے؛

ادائیگی میں سہولت فراہم کرے؛ اور تعمیل کے بعد سرٹیفکیٹ جاری کرے۔

مرحلہ سوم — رضاکارانہ پروگرام کے بعد

جو جائیداد مالکان جان بوجھ کر تعمیل سے گریز کریں، ان کے خلاف مضبوط نفاذی نظام کے تحت کارروائی کی جائے۔

مدت اور قانونی طور پر ممکنہ مراعات کا حتمی تعین قانونی اور مالی جائزے کے بعد کیا جائے۔

رضاکارانہ تعمیل کے لیے مراعات

شرکت کی حوصلہ افزائی کے لیے سی ڈی اے قانونی طور پر قابل اجازت مراعات پر غور کر سکتا ہے، مثلاً:

فاسٹ ٹریک پراسیسنگ؛

آسان دستاویزات؛

ترجیحی معائنہ؛

آن لائن درخواستیں؛

مخصوص تکنیکی معاونت۔

مقصد یہ ہونا چاہیے کہ تعمیل آسان، تیز اور قابل پیش گوئی بنائی جائے۔

رضاکارانہ مدت کے بعد نفاذ

پروگرام کی ساکھ کا انحصار اس بات پر ہوگا کہ رضاکارانہ مدت ختم ہونے کے بعد مؤثر نفاذ کیا جاتا ہے۔

سی ڈی اے کو ترجیحاً ان جائیدادوں کے خلاف کارروائی کرنی چاہیے جو:

درخواست دینے میں ناکام رہیں؛

نوٹسز کو نظر انداز کریں؛

غیر مجاز تعمیر جاری رکھیں؛

منظور شدہ استعمال کے برخلاف کام کریں؛

مقررہ واجبات ادا نہ کریں؛

سنگین حفاظتی خطرات پیدا کریں؛ یا

بار بار ریگولیٹری خلاف ورزی کریں۔

بنیادی اصول ہونا چاہیے:

نفاذ سے پہلے سہولت کاری؛ منصفانہ موقع فراہم کرنے کے بعد مضبوط نفاذ۔

یہ شہریوں کی سہولت اور ریگولیٹری نظم و ضبط کے درمیان توازن قائم کرے گا۔

بلڈنگ کنٹرول کا ادارہ جاتی آڈٹ

سی ڈی اے کو زیر التوا جائیدادوں کا ادارہ جاتی آڈٹ بھی کرنا چاہیے۔

آڈٹ میں درج ذیل کا جائزہ لیا جائے:

منظور شدہ نقشے؛

معائنہ ریکارڈ؛

تکمیل کی درخواستیں؛

خلاف ورزی کے نوٹسز؛

نفاذی تاریخ؛

فیس اسیسمنٹ؛

مقدمات؛

قبضہ/استعمال؛

خط و کتابت؛ اور

طویل عرصے تک زیر التوا رہنے کی وجوہات۔

بنیادی سوال یہ ہونا چاہیے:

’’کوئی جائیداد ریگولیٹری تکمیل حاصل کیے بغیر عملی طور پر استعمال میں کیوں آ گئی؟‘‘

احتساب اور انسدادِ بدعنوانی کے اقدامات

جہاں غفلت، بدعنوانی یا بدعنوان طرز عمل کے شواہد موجود ہوں، وہاں مناسب قانونی کارروائی عمل میں لائی جائے۔

ساتھ ہی نئے نظام کو ایسا بنایا جائے کہ صوابدیدی مداخلت کے مواقع کم سے کم ہوں۔

تجویز کردہ حفاظتی اقدامات

خودکار فیس کیلکولیشن؛

ڈیجیٹل انسپیکشن رپورٹس؛

GPS اور وقت کے ساتھ ریکارڈ شدہ معائنہ؛

فوٹوگرافک ثبوت؛

آن لائن ادائیگیاں؛

افسر وار پراسیسنگ ریکارڈ؛

مکمل آڈٹ ٹریل؛

بے ترتیب دوبارہ معائنہ؛

متنازعہ اسیسمنٹس کا آزادانہ جائزہ؛

ڈیجیٹل شکایتی نظام؛ اور

جہاں ممکن ہو، معائنہ، اسیسمنٹ اور منظوری کے اختیارات کو الگ رکھنا۔

مالیاتی صلاحیت

آمدنی کی اصل صلاحیت کا تعین مفروضوں کے بجائے حقیقی جائیداد سطح کے اسیسمنٹ کے ذریعے کیا جانا چاہیے۔

منصوبہ بندی کے مقصد کے لیے صرف مثالی منظرنامے تیار کیے جا سکتے ہیں۔

مثلاً اگر 100 بڑی تجارتی جائیدادوں پر اوسطاً 1 کروڑ روپے فی جائیداد قانونی طور پر واجب الادا پائے جائیں تو مجموعی رقم تقریباً 1 ارب روپے ہوگی۔

اسی طرح اگر 4,000 رہائشی جائیدادوں پر اوسطاً 10 لاکھ روپے فی جائیداد واجب الادا ہوں تو رقم ہوگی 4 ارب روپے

دونوں کی مجموعی مثالی رقم 5 ارب روپے ہوگی۔

یہ اعداد و شمار آمدنی کا تخمینہ یا پیش گوئی نہیں ہیں بلکہ صرف اس موقع کے ممکنہ حجم کو سمجھانے کے لیے مثال کے طور پر دیے گئے ہیں۔

سی ڈی اے کو جائیداد بہ جائیداد تصدیق کے بعد:

محتاط، درمیانے، اور بلند منظرناموں پر مشتمل باضابطہ ریونیو اسیسمنٹ تیار کرنی چاہیے۔

ریکوری کے ساتھ مستقل آمدنی

پروگرام کا مقصد صرف تاریخی بقایاجات کی وصولی نہیں ہونا چاہیے۔

اس کی زیادہ اہم اسٹریٹجک قدر ایک مستقل نظام قائم کرنے میں ہے۔

سائیکل یوں ہونا چاہیے:

ریگولرائزیشن → سرٹیفیکیشن → ڈیجیٹل رجسٹریشن → ریونیو اسیسمنٹ → وصولی → سالانہ نگرانی

ممکنہ مستقل آمدنی کے ذرائع

قانونی طور پر مجاز درج ذیل ذرائع شامل ہو سکتے ہیں:

جائیداد سے متعلق چارجز؛

پراپرٹی ٹیکس؛

کمرشلائزیشن فیس؛

لائسنسز؛

میونسپل سروسز؛

پارکنگ؛

سائن بورڈ/اشتہاری فیس؛

کرایے؛

سروس چارجز؛

پانی کے چارجز؛ اور

سی ڈی اے کے دیگر ریونیو ذرائع۔

مستقبل میں خلاف ورزیوں کی روک تھام

پروگرام کو ان حالات کا بھی خاتمہ کرنا چاہیے جنہوں نے موجودہ بیک لاگ پیدا کیا۔

ہر نئی عمارت کے لیے سی ڈی اے کو ایک ڈیجیٹل ورک فلو قائم کرنا چاہیے:

منظور شدہ نقشہ → تعمیر کی نگرانی → معائنہ → تکمیل کی درخواست → اسیسمنٹ → ادائیگی → تکمیل سرٹیفکیٹ → ڈیجیٹل رجسٹر

خودکار الرٹس اس وقت پیدا ہونے چاہئیں جب:

معائنہ مقررہ وقت سے تجاوز کرے؛

تکمیل کی درخواست زیر التوا رہے؛

مطلوبہ دستاویزات نامکمل ہوں؛

ادائیگی واجب الادا ہو؛ یا

کیس مقررہ پراسیسنگ مدت سے تجاوز کرے۔

60 روزہ عملدرآمدی منصوبہ

دن 1 تا 30

مرکزی پروپرٹی کمپلائنس اینڈ ریونیو ٹاسک فورس قائم کی جائے۔

تجارتی اور رہائشی جائیدادوں کی مجموعی تعداد کی تصدیق کی جائے۔

تکمیل کے سرٹیفکیٹ سے محروم جائیدادوں کی فہرست تیار کی جائے۔

موجودہ ریکارڈ کو یکجا کیا جائے۔

زیادہ خطرے والی تجارتی اور بلند عمارتوں کی نشاندہی کی جائے۔

قابل اطلاق چارجز اور ریگولرائزیشن کی قانونی حیثیت کا جائزہ مکمل کیا جائے۔

ڈیجیٹل کیس مینجمنٹ فریم ورک تیار کیا جائے۔

دن 31 تا 60 — تصدیق

دستیاب منظور شدہ تعمیراتی نقشوں کو ڈیجیٹلائز کیا جائے۔

جی آئی ایس پر مبنی اسکریننگ شروع کی جائے۔

ترجیحی معائنے کیے جائیں۔

منظور شدہ اور اصل تعمیر کا موازنہ کیا جائے۔

ابتدائی مالی واجبات کا حساب کیا جائے۔

ون ونڈو سیل قائم کیا جائے۔

آن لائن درخواست اور کیس ٹریکنگ سسٹم تیار کیا جائے۔

عملدرآمد

رضاکارانہ تعمیل پروگرام شروع کیا جائے۔

جائیدادوں کا اسیسمنٹ شروع کیا جائے۔

تصدیق شدہ قانونی واجبات وصول کیے جائیں۔

تکمیل کے سرٹیفکیٹس جاری کیے جائیں۔

مجموعی کارکردگی کے اشاریے شائع کیے جائیں۔

سنگین خلاف ورزیوں کو نفاذی کارروائی کے لیے بھیجا جائے۔

مستقل نگرانی کا نظام قائم کیا جائے۔

کلیدی کارکردگی کے اشاریے (کے پی آئز)

پروگرام کی کارکردگی کو شفاف KPIs کے ذریعے جانچا جائے۔

ریگولیٹری کے پی آئز

سروے کی گئی جائیدادوں کی تعداد

ڈیجیٹل رجسٹر میں شامل جائیدادوں کی تعداد

معائنہ کی گئی جائیدادوں کی تعداد

جاری کیے گئے تکمیل سرٹیفکیٹس کی تعداد

ریگولرائز کیے گئے کیسز کی تعداد

شناخت شدہ سنگین خلاف ورزیوں کی تعداد

مالی کے پی آئز

مجموعی قانونی واجبات کا تعین

مجموعی وصول شدہ رقم

بقایا رقم

ریکوری ریٹ

پیدا ہونے والی سالانہ مستقل آمدنی

سروس ڈیلیوری کے پی آئز

اوسط پراسیسنگ وقت

ڈیجیٹل طریقے سے پراسیس کی گئی درخواستوں کی تعداد

مقررہ مدت سے تجاوز کرنے والے کیسز

شکایات کی تعداد

شکایات کے حل کا اوسط وقت

گورننس کے پی آئز

ڈیجیٹل طور پر ریکارڈ کیے گئے معائنوں کا تناسب

الیکٹرانک طریقے سے کی گئی ادائیگیوں کا تناسب

آڈٹ کی تعمیل

افسر وار زیر التوا کیسز

بے ترتیب دوبارہ معائنہ کی شرح

گورننس کا ڈھانچہ

ایک اعلیٰ سطحی اسٹیئرنگ میکانزم پروگرام کی نگرانی کرے۔

مجوزہ ڈھانچہ

چیئرمین: مجاز اتھارٹی / چیئرمین سی ڈی اے یا نامزد سینئر اتھارٹی

ارکان

ممبر فنانس و پلاننگ

ممبر اسٹیٹ

ممبر بلڈنگ

ممبر ایڈمن

ڈائریکٹر جنرل بلڈنگ کنٹرول

ڈائریکٹر لینڈ/ریونیو

ڈائریکٹر ون ونڈو

ڈائریکٹر فنانس

ڈائریکٹر لاء

آئی ٹی/جی آئی ایس نمائندہ

دیگر متعلقہ تکنیکی افسران

رسک مینجمنٹ

پروگرام میں کئی ممکنہ خطرات موجود ہیں۔

خطرہ 1: قانونی چیلنجز

تدارک: جامع قانونی جانچ اور کیس کی بنیاد پر اسیسمنٹ۔

خطرہ 2: بدعنوانی

تدارک: ڈیجیٹلائزیشن، خودکار حساب، الیکٹرانک ادائیگیاں اور آڈٹ ٹریل۔

خطرہ 3: سیاسی یا انتظامی مداخلت

تدارک: شائع شدہ قواعد، شفاف اہلیت کے معیار اور دستاویزی فیصلے۔

خطرہ 4: صرف آمدنی کے لیے غیر محفوظ عمارتوں کو ریگولرائز کرنا

تدارک: زیادہ خطرے والے کیسز کے لیے لازمی تکنیکی اور حفاظتی جائزہ۔

خطرہ 5: عوامی مزاحمت

تدارک: واضح آگاہی، سہولت کاری اور قابل پیش گوئی چارجز۔

خطرہ 6: پروگرام کے بعد کمزور نفاذ

تدارک: پروگرام کے بعد نفاذی فریم ورک پہلے سے منظور کیا جائے۔

مؤثر ابلاغی حکمت عملی

اس اقدام کو عوام کے سامنے محض آمدنی میں اضافے کی مہم کے طور پر پیش نہیں کیا جانا چاہیے۔

اس کا پیغام ہونا چاہیے:

’’اپنی جائیداد ریگولرائز کریں۔ اپنے قانونی واجبات ادا کریں۔ اپنا تکمیل سرٹیفکیٹ حاصل کریں۔‘‘

عوامی ابلاغ میں درج ذیل نکات پر زور دیا جائے:

سہولت کاری؛

شفافیت؛

انصاف؛

قانونی تعمیل؛

بہتر جائیداد دستاویزات؛

تیز تر سرٹیفیکیشن؛

ڈیجیٹل خدمات؛ اور

زیادہ محفوظ اور بہتر منصوبہ بندی والا اسلام آباد۔

سی ڈی اے کی مالی خود کفالت کے لیے اسٹریٹجک اہمیت

یہ پروگرام سی ڈی اے کو مالی طور پر پائیدار بنانے کے وسیع تر مقصد سے براہ راست مطابقت رکھتا ہے۔

سی ڈی اے کی مالی حکمت عملی تین ستونوں پر مبنی ہونی چاہیے:

ستون اول — موجودہ آمدنی کا تحفظ

آمدنی کے ضیاع کو روکنا اور واجب الادا قانونی رقوم کی وصولی۔

ستون دوم — موجودہ اثاثوں کا بہترین استعمال

اراضی، جائیدادوں، تجارتی اور رہائشی اثاثوں کے انتظام کو بہتر بنانا۔

ستون سوم — مستقل اور پائیدار آمدنی پیدا کرنا

قابل پیش گوئی اور ٹیکنالوجی پر مبنی ریونیو سسٹمز تیار کرنا۔

مجوزہ پراپرٹی کمپلائنس پروگرام ان تینوں ستونوں کو براہ راست مضبوط کرتا ہے۔

سفارشات

مجاز اتھارٹی کے غور و خوض کے لیے درج ذیل فیصلے تجویز کیے جاتے ہیں:

فیصلہ 1

سی ڈی اے تجارتی اور رہائشی جائیدادوں کا جامع پراپرٹی کمپلائنس اور ریونیو اسیسمنٹ کرے۔

فیصلہ 2

سی ڈی اے تکمیل کے سرٹیفکیٹ سے محروم جائیدادوں کی رپورٹ شدہ تعداد کی آزادانہ تصدیق کرے اور حقیقی مالی صلاحیت کا تعین کرے۔

فیصلہ 3

سی ڈی اے ون ونڈو کمپلیشن سرٹیفکیٹ اینڈ پروپرٹی ریگیولریشن سیلقائم کرے۔

فیصلہ 4

سی ڈی اے مقررہ مدت پر مشتمل رضاکارانہ تعمیل پروگرام کے لیے جامع قانونی فریم ورک تیار کرے۔

فیصلہ 5

سی ڈی اے جی آئی ایس سے منسلک  ڈیجیٹل پروپرٹی کمپلائنس رجسٹر قائم کرے۔

فیصلہ 6

سی ڈی اے جائیداد بہ جائیداد ریونیو اسیسمنٹ تیار کرے اور محتاط، درمیانے اور بلند آمدنی کے منظرنامے پیش کرے۔

فیصلہ 7

سی ڈی اے قابل پیمائش کے پی آئز کے ساتھ 60 روزہ عملدرآمدی منصوبہ تیار کرے۔

فیصلہ 8

مسلسل خلاف ورزی کرنے والی جائیدادوں کے خلاف تعمیلی پروگرام کے بعد سخت نفاذی نظام قائم کیا جائے۔

فیصلہ 9

مستقبل میں کسی جائیداد کو طویل عرصے تک ریگولیٹری تکمیل کے بغیر رہنے سے روکنے کے لیے مستقل ڈیجیٹل نظام تیار کیا جائے۔

متوقع نتائج

اگر مناسب انداز میں ڈیزائن اور نافذ کیا جائے تو یہ اقدام بیک وقت متعدد نتائج پیدا کر سکتا ہے۔

مالیاتی نتائج

واجب الادا قانونی رقوم کی وصولی

آمدنی کے ضیاع میں کمی

مستقل آمدنی کے نئے ذرائع

مالی پائیداری میں بہتری

ریگولیٹری نتائج

تکمیل سرٹیفیکیشن کی شرح میں اضافہ

بلڈنگ کوڈ کی بہتر پابندی

اراضی کے استعمال پر بہتر کنٹرول

غیر مجاز تعمیرات میں کمی

انتظامی نتائج

زیر التوا فائلوں میں کمی

تیز تر سروس ڈیلیوری

مختلف شعبوں کے درمیان بہتر رابطہ کاری

ادارہ جاتی احتساب میں بہتری

تکنیکی نتائج

جامع ڈیجیٹل پراپرٹی ریکارڈ

جی آئی ایس پر مبنی نگرانی

خودکار فیس اسیسمنٹ

ڈیجیٹل کیس ٹریکنگ

گورننس کے نتائج

زیادہ شفافیت

صوابدید میں کمی

بہتر آڈٹ اور نگرانی

زیادہ یکساں نفاذ

اسٹریٹجک وژن

اس پروگرام کا حتمی مقصد سی ڈی اے کو ایک زیادہ فعال، ڈیٹا پر مبنی اور جدید پراپرٹی مینجمنٹ اتھارٹی میں تبدیل کرنا ہونا چاہیے، جو محض ردعمل دینے کے بجائے پیشگی نگرانی اور انتظام کرے۔

مطلوبہ تبدیلی یہ ہے:

فائلوں سے → ڈیجیٹل ریکارڈز تک

تاخیر سے → مقررہ مدت پر مبنی پراسیسنگ تک

صوابدید سے → شفاف قواعد تک

آمدنی کے ضیاع سے → آمدنی کی بہتری تک

صرف معائنہ سے → مسلسل نگرانی تک

پہلے نفاذ سے → پہلے سہولت کاری، پھر نفاذ تک

ایک مرتبہ کی وصولی سے → مستقل اور پائیدار آمدنی تک

نتیجہ

کیپیٹل ڈویلپمنٹ اتھارٹی کو اپنی مالی پوزیشن مضبوط بنانے کے لیے لازماً اضافی قیمتی اراضی کی فروخت پر انحصار کرنے کی ضرورت نہیں۔ ایک اہم موقع اسلام آباد کے پہلے سے موجود تعمیر شدہ ماحول میں ہی موجود ہو سکتا ہے۔

کمرشل پلازوں، دفاتر، ہوٹلز، ریستورانوں، مخلوط استعمال کی عمارتوں اور رہائشی جائیدادوں میں تکمیل، منصوبہ بندی، تعمیر اور مالی معاملات سے متعلق غیر حل شدہ امور موجود ہو سکتے ہیں۔

ایک منظم جائیداد بہ جائیداد پروگرام کے ذریعے ان معاملات کی شناخت کی جا سکتی ہے ان کی قانونی اور تکنیکی حیثیت طے کی جا سکتی ہے قابل اطلاق قانونی واجبات کا حساب کیا جا سکتا ہے اور اہل جائیداد مالکان کو شفاف طریقے سے تعمیل کا راستہ فراہم کیا جا سکتا ہے۔

مجوزہ سی ڈی اے ون ونڈو کمپلیشن سرٹیفکیٹ اینڈ پروپرٹی ریگیولرائزیشن پروگرام‘ اس طرح درج ذیل مقاصد کو یکجا کرنے کا ایک اہم موقع فراہم کرتا ہے:

آمدنی میں اضافہ + ریگولیٹری تعمیل + ڈیجیٹل گورننس + بہتر سروس ڈیلیوری + مضبوط نفاذ

اس کا بنیادی فلسفہ سادہ ہونا چاہیے:

ہر جائیداد کو جانیں۔
جانیں کہ کیا منظور کیا گیا تھا۔
جانیں کہ حقیقت میں کیا تعمیر ہوا ہے۔
جانیں کہ کیا واجب الادا ہے۔
ہر اہل جائیداد مالک کو منصفانہ طور پر تعمیل کا موقع دیں۔
ہر اس جائیداد کو سرٹیفکیٹ دیں جو تقاضے پورے کرتی ہے۔
اور مسلسل خلاف ورزی کرنے والوں کے خلاف قانون نافذ کریں۔

ایک کامیاب پروگرام سی ڈی اے کی مالی خود کفالت، ادارہ جاتی پائیداری، اچھی حکمرانی اور مؤثر عوامی خدمات کی وسیع تر حکمت عملی کا ایک اہم حصہ بن سکتا ہے۔

سب سے اہم بات یہ ہے کہ یہ ثابت کیا جا سکتا ہے کہ آمدنی میں اضافہ ہمیشہ نئے ٹیکس عائد کرنے یا قیمتی سرکاری اثاثے فروخت کرنے کا محتاج نہیں ہوتا۔

بعض اوقات سب سے بڑا موقع انہی قانونی آمدنی کے ذرائع کو تلاش کرنے، منظم کرنے اور مؤثر طریقے سے وصول کرنے میں پوشیدہ ہوتا ہے جو پہلے ہی ان اثاثوں اور معاشی سرگرمیوں میں موجود ہوتے ہیں جنہیں متعلقہ اتھارٹی پہلے سے ریگولیٹ کر رہی ہوتی ہے۔